Stan prawny nieruchomości to zbiór związanych z nią praw i obowiązków. Co to dokładnie oznacza? Czym grozi nieuregulowany stan prawny? Jak sprawdzić stan prawny działki? Jakich dokumentów może żądać potencjalny nabywca mieszkania? Rozbijamy zagadnienie na czynniki pierwsze!
Stan prawny nieruchomości – co to jest i co oznacza?
Stan prawny nieruchomości to wszystkie zapisy zawarte w księdze wieczystej, świadczące o prawach i obowiązkach związanych z lokalem. W działach ksiąg zawarte są:
- W dziale I – 0 – oznaczenia nieruchomości (powierzchnia, umiejscowienie, numer działek, ew. spis pomieszczeń) i wpisy związane z własnością (sposób korzystania z nieruchomości).
- Dział I – spis praw związanych z nieruchomością, np. udział w nieruchomości wspólnej lub służebność mieszkania. W tym dziale zapisane są też terminy i sposób użytkowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,
- W dziale drugim – informacje o obecnym właścicielu (właścicielach) nieruchomości, jak np. imię i nazwisko, imiona rodziców, PESEL lub adres firmy i REGON. W tym dziale określony jest również sposób nabycia nieruchomości.
- Dział III – informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach, dotyczących nieruchomości (np. roszczenia z umowy deweloperskiej albo umowy przedwstępnej, najem lub dzierżawa, ograniczone prawa jak np. dożywocie).
- Natomiast w dziale IV – ew. informacje dotyczące hipotek, określające jej wysokość, zakres, walutę czy pierwszeństwo. W tym dziale znajdują się również informacje o osobie lub instytucji, udzielającej hipoteki, np. o osobie prywatnej lub banku.
Gdzie można zapoznać się z księgą wieczystą?
Z zapisami może zapoznać się każdy, kto zna numer księgi wieczystej. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, naturalną sprawą jest, że zainteresowany w pierwszej kolejności zajrzy w księgi – nie obawiaj się przedstawić mu numeru. Z poszczególnymi działami zapozna się bezpośrednio na stronie: https://ekw.ms.gov.pl
Jak sprawdzić stan prawny działki? Oprócz przejrzenia ksiąg wieczystych trzeba zapoznać się również z wypisem oraz wyrysem z rejestru gruntów. Te dokumenty określają, jak usytuowana jest działa względem innych nieruchomości, do jakiej kategorii użytku należy czy jaka jest jej dokładna powierzchnia.
Warto zwrócić uwagę także na zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach. Kupujący, może zażądać również zaświadczenia z akt ewidencji ludności, które potwierdzi, że w nieruchomości nie są zameldowani żadni niepożądani lokatorzy, których eksmisja mogłaby być kłopotliwa. Taka informacja nie może zostać zatajona: sprzedaż z lokatorem jest możliwa, nie należy więc ukrywać kłopotliwych kwestii.
Stan faktyczny a stan prawny – to nie to samo!
Choć wydawać by się mogło, że wszystko, co zostało wpisane w księgę to prawda – po latach wcale nie musi tak być. Jeśli doszło do znacznego przebudowania działki (np. zajęcia części działki sąsiada w ramach umowy „słownej”), albo członkowie rodziny dogadali się w sprawie użytkowania nieruchomości, zmiany należy wprowadzić do ksiąg.
Stan faktyczny a stan prawny to więc nie to samo. Dopóki nowe zapisy nie zostaną wprowadzone w dokumentację, umowy ustne pomiędzy bliskimi nic nie znaczą, a dogadanie się z sąsiadem sąd może uznać tak naprawdę za wtargnięcie na jego posesję.
To samo tyczy się nieruchomości, które nie mają założonej księgi wieczystej, lub księga w formie papierowej została zagubiona lub zniszczona. Taka sytuacja dotyczy najczęściej starych nieruchomości, których dokumentacja nigdy nie została przeniesiona do systemów elektronicznych. Stan faktyczny takich nieruchomości różni się znacznie od zapisów, obowiązujących przed laty: należy więc jak najszybciej założyć nieruchomości nową księgę wieczystą.
Nieuregulowany stan prawny – czym grozi?
Stan prawny nieruchomości to nic innego, jak prawo. Wyobraź sobie sytuację, w której krewny udostępnia dalekim członkom rodziny przybudówkę. Mówi im, że należy do nich – i na lata przestaje się interesować nieruchomością, pośrednicząc jedynie w opłacaniu opłat za media. Stan prawny nie zostaje jednak uregulowany: bo po co, „przecież to tylko przybudówka obok, jesteśmy rodziną”…
Kilkanaście lat później przybudówka wygląda całkiem inaczej. Przeszła kilka remontów, zainwestowano w nią ogromne pieniądze. Członek rodziny, udostępniający lokal wplątuje się w kłopoty z lichwiarzami i nagle potrzebuje zysku. W takiej sytuacji ma pełne prawo do przejęcia lokalu, bo lokatorzy, choć go utrzymują, nie mają do niego praw (bo nie uregulowali stanu prawnego nieruchomości).
Jeśli ci sami lokatorzy, przejmując przed laty nieruchomość, zabezpieczyliby stan prawny przybudówki kompletem dokumentów, taka sytuacja nie wchodziłaby w grę. Współwłasność czy przekazanie praw do własności części nieruchomości załatwiłoby sprawę. Samo zameldowanie nie daje żadnych praw do lokalu – i nie zabezpiecza na przyszłość. Jak widać, sytuacje związane z nieuregulowanym stanem wynikają zazwyczaj z umów słownych zawartych pomiędzy rodzinnym gronem, w którym na pozór nigdy nie dojdzie do konfliktów.
Inny przypadek to procedura spadkowa. Nawet jeśli krewny zapisze Ci nieruchomość w testamencie, nie będziesz miał do niej praw, jeśli nie posiadasz notarialnego aktu poświadczającego dziedziczenie.
Wyceń swoją nieruchomość szybko i bez zobowiązań.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości grozi zatem niemożnością do wykonania jakiejkolwiek czynności związanej z rozporządzaniem lokalem. Regulując swój stan prawny nieruchomości, działasz, zabezpieczasz więc swoje mieszkanie i swoją przyszłość. Nie bagatelizuj tego kroku: i nie bój się przedstawiać dokumentów dotyczących mieszkania osoby, która chce przeprowadzić z Tobą transakcję.