Zakup nieruchomości bardzo często oznacza konieczność posiłkowania się kredytem hipotecznym. Jego uzyskanie oznacza zwykle konieczność wniesienia wkładu własnego np. w postaci 20% całej inwestycji. Jeśli jednak nie mamy takich środków pieniężnych, alternatywą może być hipoteka. Co to jest? Tym określeniem mówi się o zabezpieczeniu wierzyciela na wypadek, gdyby doszło do niespłacenia zobowiązania. Hipoteka bankowa stanowi zabezpieczenie banku na wypadek, gdyby klient jednak nie był w stanie spłacić całego kredytu, którego suma zwykle opiewa na kilkaset tysięcy złotych. Co to jest hipoteka i jak należy ją rozróżniać?
Kredyt na mieszkanie, a wkład własny – co musisz o nim wiedzieć?
Co to jest hipoteka?
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece szczegółowo wyjaśnia, czym jest hipoteka. Co to jest w rozumieniu przepisów prawa? Zgodnie ze wskazaniem ustawodawcy jest to szczególna forma zabezpieczenia, która sprawia, że daną nieruchomość można obciążyć prawem zezwalającym na to, aby wierzyciel mógł dochodzić zaspokojenia wierzytelności właśnie z tej nieruchomości. Zazwyczaj wybierana jako zabezpieczenie bankowe ma na celu zastąpienie wkładu własnego. Warto przy tym zaznaczyć, że wpisanie jej do księgi wieczystej nieruchomości nie oznacza, że musimy wiązać się nią do końca okresu kredytowania. Skup mieszkań jest bowiem zainteresowany zakupem nawet nieruchomości objętych takim obciążeniem. Jest to o tyle korzystne, że nieraz może się zdarzyć, iż z jakiegoś powodu chcemy lub musimy się przeprowadzić. W takim przypadku szybka sprzedaż zadłużonej nieruchomości pozwoli nie tylko na spłatę kredytu, ale i uzyskanie z tego dodatkowych funduszy.
Jakie są jej rodzaje?
Można wyróżnić kilka rodzajów hipotek, które są związane z daną nieruchomością. Głównymi z nich są hipoteki:
- umowna,
- przymusowa,
- łączna,
- kaucyjna,
- odwrócona.
Warto przy tym wiedzieć, że niezależnie od tego, jaka hipoteka jest związana z Twoją nieruchomością, skup mieszkań będzie zainteresowany nabyciem zarówno konkretnego mieszkania, jak i innych rodzajów nieruchomości. A czym różnią się poszczególne rodzaje hipoteki?
Hipoteka umowna – co ją wyróżnia?
Należy przede wszystkim wiedzieć, że hipoteka umowna powstaje na mocy podpisanej przez dwie strony umowy, a dokładniej pomiędzy właścicielem nieruchomości a bankiem udzielającym stosownego zabezpieczenia. Obie strony określają w niej założenia hipoteki i zasady wykreślenia jej w przyszłości z księgi wieczystej. Podstawą wpisu do księgi wieczystej jest złożenie oświadczenia przez właściciela obciążanej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że wyróżniana się dwie rodzaje tej hipoteki:
- Hipoteka umowna łączna – umożliwiająca zabezpieczenie na kilku nieruchomościach, nie tylko na zakupionej, ale i na innych już posiadanych przez właściciela;
- Hipoteka umowna kaucyjna – choć nie funkcjonuje od 2011 roku, wciąż warto wiedzieć, czym się wyróżnia. Z reguły dotyczy starszych kredytów, w szczególności denominowanych w obcej walucie. W ramach tej hipoteki wskazuje się maksymalną sumę, jaką można dochodzić z danej nieruchomości.
Hipoteka przymusowa
Jest to specyficzna forma hipoteki, która jest przeciwieństwem hipoteki łącznej. Przede wszystkim dlatego, że hipoteka przymusowa powstaje bez wiedzy i woli właściciela nieruchomości. Podstawą pojawienia się jej w księdze wieczystej może być:
- Postanowienie prokuratury,
- Postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
- Tytuł wykonawczy,
- Zarządzenie zabezpieczenia,
- Ostateczna decyzja administracyjna.
Zwykle hipoteka przymusowa jest stosowana przez ZUS i US, aby ściągnąć zaległe podatki i składki.
Hipoteka łączna – jak łączy się hipoteki?
Głównym celem powstania tego typu hipoteki jest możliwość obciążenia kilku nieruchomości. Stosuje się je, aby wierzyciel mógł zażądać zaspokojenia wierzytelności z dowolnej z nich. Hipoteka łączna ma ułatwić ustanowienie zabezpieczenia wierzytelności, a także ma na celu obniżenie ponoszonych przy tym kosztów. W 2011 roku znowelizowano przepisy i w świetle nowych zapisów hipoteka łączna powstała w wyniku podzielenia nieruchomości obciążonej hipoteką, jest rozdzielona równo pomiędzy poszczególne części ułamkowe pierwotnej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że wyróżnia się hipotekę umowną m.in. hipotekę umowną łączną (zakazaną od 2011 roku) oraz hipotekę przymusową łączną (zakazaną od 2001 roku). Wciąż jednak można spotkać nieruchomości objęte tymi hipotekami jeszcze przed okresem wprowadzenia zmian w prawie.
Hipoteka kaucyjna – co warto o niej wiedzieć?
Celem tej hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności w sytuacji, gdy nie ma ona ustalonej wysokości. Hipoteka kaucyjna dotyczy wierzytelności, która może istnieć w momencie jej ustanawiania lub może powstać w przyszłości i w związku z tym dokonuje się tzw. zabezpieczenia z wyprzedzeniem. Tego rodzaju hipoteka ma jedynie określony górny pułap kwotowy, jakiego może domagać się wierzyciel. Co istotne, hipoteka kaucyjna nie jest ustanawiana od 2011 roku, wciąż jednak możemy spotkać tego typu zobowiązania, które zostały ustanowione przed tym terminem.
Hipoteka odwrócona – czym jest?
Jest to specyficzna forma umowy między klientem a bankiem, w której można założyć hipotekę odwróconą na dom, aby przeprowadzić jej remont. Następnie zaś można sprzedać ją z zyskiem, by spłacić kredyt hipoteczny odwrócony. Co do zasady, sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką jest możliwa w każdej sytuacji. Jednak ten produkt bankowy dedykuje się specjalnie właśnie takiemu działaniu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat hipoteki odwróconej, sprawdź koniecznie: Odwrócona hipoteka, renta dożywotnia czy sprzedaż mieszkania? Dylemat starszego człowieka
Posiadasz zadłużenie na nieruchomości? Chcesz sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, ale nie wiesz, czy to możliwe? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny online i sprawdź, jak możemy Ci pomóc. Wypełnij prosty formularz, a w ciągu 24 godzin udzielimy Ci informacji. Nie czekaj i sprawdź koniecznie jaką ofertę dla Ciebie przygotowaliśmy!