Czy wynajem lokalu użytkowego jest mocno skomplikowany? Chcę wynająć lokal użytkowy – ale co, jeśli najemca przestanie płacić czynsz? Na szczęście możesz zabezpieczyć się na wypadek takiej sytuacji, wykorzystując tak zwane „prawo siódemki” i weryfikując kontrahenta. Wyjaśniamy, jak zabezpieczyć wynajem lokalu użytkowego.
Chcę wynająć lokal użytkowy – najpierw zweryfikuj najemcę!
Jak powiedzieliśmy już we wstępie – przed nieuczciwymi najemcami zabezpiecza Cię prawo. Prawdopodobnie jednak nie chcesz tracić nerwów na wizyty w sądach: dlatego traktuj przywileje, które wynikają z kodeksu karnego wyłącznie jako Twojego „asa w rękawie”. Jeśli dobrze zweryfikujesz najemcę, prawdopodobnie nie będziesz musiał wyciągać ostatniej karty – i oszczędzisz sobie nerwów.
Na czym polega taka weryfikacja? Przede wszystkim, dowiedz się jak najwięcej o zdolnościach finansowych najemcy. Poproś o przedstawienie zaświadczenia o zarobkach, a najlepiej zażądaj również ostatniego PIT-u. Przyda Ci się także zaświadczenie z BIK (Biura Informacji Kredytowej), świadczące o tym, że potencjalny najemca nie jest zadłużony.
Nie obawiaj się też pytać najemcy o jego życie prywatne czy plany biznesowe. Dzięki temu możesz oszacować, czy znajduje się w stabilnej sytuacji życiowej i czy ma konkretny plan na działalność, którą będzie prowadził w lokalu. Spytaj przy tym o to, czy wynajmował już wcześniej lokal użytkowy: jeśli tak, poproś o referencje od poprzedniego wynajmującego. Jeśli potencjalny najemca zbywa Twoje pytania, to pierwsza „czerwona flaga”.
Zobacz, czym jest zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności nieruchomości – co warto wiedzieć w tym temacie?
Wynajem lokalu użytkowego – tu też obowiązuje kaucja
Kolejnym Twoim zabezpieczeniem jest kaucja. Choć wynajmując lokal mieszkaniowy, zwyczajowo podaje się dwukrotność czynszu, w przypadku lokalu użytkowego masz do czynienia z przedsiębiorcą – od którego naturalnie możesz żądać więcej. Maksymalna kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a w przypadku najmu okazjonalnego: sześciokrotności.
Jaka kaucja za wynajem lokalu użytkowego będzie zatem najodpowiedniejsza? Jeśli wynajmujesz lokal na rok, rozsądnie zażądać trzymiesięcznej kaucji (po trzech miesiącach niepłacenia rat, możesz bowiem wypowiedzieć umowę niewypłacalnemu najemcy). W przypadku umów zawieranych na dłużej śmiało możesz zażądać kaucji o równowartości sześciu czy dziesięciu czynszów.
Taka kaucja zabezpiecza Cię o tyle, że w razie niewypłacalności kontrahenta nie zostaniesz bez pieniędzy – zalegającą płatność będziesz mógł potrącić mu z pieniędzy, które trzymasz „w depozycie”.
To nie wszystko! Jeśli chodzi o wynajem lokalu użytkowego, trzymiesięczną (albo dłuższą) kaucję warto uwzględnić też po to, by sprawdzić najemcę. Jeśli reaguje dziwnie na propozycję, oznacza to, że być może sam nie wie, jak rozwinie się jego interes i czy przyniesie oczekiwany zysk.
Wiesz już, jak możesz zabezpieczyć się na początkowym etapie i co zrobić, by nie zostać bez pieniędzy w razie niewypłacalności najemcy. Przejdźmy do tego, co możesz wywalczyć przed sądem.
Ile wynosi prowizja biura nieruchomości?
Prowizja biura nieruchomości : Ile wynosi i czy jest potrzebna?
Zabezpieczenie umowy najmu – prawo siódemki
Siódemki to esencja Twoich praw – bo daje prawo do natychmiastowego wyegzekwowania zaległości. To inaczej potoczna nazwa art. 777 § 1 pkt 4 – 6 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeksu postępowania cywilnego.
Tytułami egzekucyjnymi są:
4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką, lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.
- 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.
Jak działa artykuł? Już tłumaczymy! Jeśli nie zawrzesz w umowie najmu „siódemek”, będziesz musiał najpierw ubiegać się przed sądem o wyrok lub nakaz zapłaty. Jeśli pomimo nakazu, najemca nie będzie chciał zapłacić, zmuszony będziesz poczekać na uprawomocnienie egzekucji. Potem, czeka Cię wystąpienie z wnioskiem o nadanie egzekucji klauzuli wykonalności, pozwalającej komornikowi działać. To bardzo długi i męczący proces – nie brzmi ciekawie, prawda?
Jeśli z kolei w umowie znajdą się „siódemki”, proces będzie wyglądał całkowicie inaczej. Po udaniu się do sądu ominiesz kilka etapów opisanych w poprzednim punkcie – i będziesz mógł od razu ubiegać się o nadanie aktowi wykonalności, czyli przydzielenie sprawie komornika.
Oznacza to, że dzięki umowie z „siódemkami” możesz błyskawicznie rozpocząć egzekwowanie tego, co Ci się należy – oczywiście chodzi o pieniądze.
W jaki sposób zawrzeć art. 777 w umowie? Wystarczy, że podczas wizyty u notariusza poprosisz o wprowadzenie takiego zapisu. Najemca, który podpisze umowę, dobrowolnie zrzeka się procesu sądowego w przypadku powstania długu. Innymi słowy: skazuje się na komornika.
Siódemki zabezpieczają Cię ekspresowo – i pomagają oszczędzić czas. Jeśli Twój kontrahent po zobaczeniu trzech podobnych cyfr „ucieknie” od notariusza, wiesz już, że coś było nie tak.
Chcę wynająć lokal użytkowy mądrze – podsumowanie
Wynajem lokalu użytkowego możesz śmiało zabezpieczyć na każdym etapie – również wtedy, gdy dopiero szukasz najemcy. Dzięki zweryfikowaniu najemcy i zabezpieczeniu się wysoką kaucją albo dbasz o swoje pieniądze, albo oszczędzasz swój czas, potrzebny na znalezienie odpowiedniego najemcy – w razie, gdyby konkretna osoba w odpowiedzi na Twoje oczekiwania zaczęła „coś kręcić i odpowiadać wymijająco.
Dzięki wysokiej kaucji nie zostaniesz na lodzie w sytuacji niewypłacalności – „trzy siódemki” pozwolą Ci z kolei natychmiast zażądać egzekucji komorniczej.